Renovar la casa: no es como en TV

Renovar la casa: no es como en TV

 

Por Nathaniel Sillin

Renovar una casa parece ser muy fácil después de ver un programa de media hora en la tele.  Encuentra una propiedad descuidada.

Cómprala.  Quita unas paredes, píntalas, pon alfombras nuevas, mejora la cocina y viola, puedes obtener ganancias de decenas de miles de dólares en poco tiempo.

Pero la realidad casi nunca es tan sencillo, porque renovar una vivienda puede ser riesgoso, y no hay una garantía de que obtengas ganancias.

Hallar y comprar la mejor casa por el mejor precio puede ser difícil.  Muchas veces el programa empieza con una oferta ofrecida y aceptada por una casa.  No te puedes dar cuenta de lo difícil que es determinar las características de un buen candidato para renovar y luego encontrar una propiedad que tenga ese potencial.

Los renovadores con experiencia han aprendido como estimar los costos y decidir que ofrecer.

Una regla de oro en esta industria es calcular 70 por ciento del precio potencial de venta  (conocido como el valor después de las renovaciones, o ARV [after-repair value] por sus siglas en inglés), sustraer los costos de la renovación y usar ese número como la oferta máxima de compra.

Necesitará mucha otra información, incluyendo los precios de venta de otras viviendas similares, para calcular los números correctos.

La habilidad de ser honesto contigo mismo durante la estimación de los costos del trabajo y accesorios también es importante.

Por ejemplo, si estimas que podrías vender la casa renovada en $200,000, deberías empezar en $140,000 (70 por ciento de $200,000).

Si calculas que los costos de la renovación serían $40,000, te daría un precio máximo de compra de $100,000.

Si todo va según el plan, el excedente de 30 por ciento que queda no es completamente ganancia; es posible que todavía tengas que pagar los costos del cierre o el reembolso de tus inversionistas.

Necesitas mucho capital de trabajo.  Aunque pagar la casa con efectivo puede acelerar la venta y aumentar las ganancias, es posible que esa no sea una opción para renovadores principiantes.

Al mismo tiempo, los prestamistas tradicionales no necesariamente ofrecen el financiamiento para renovaciones, especialmente si quieres renovar una casa arruinada.

Aún cuando lo ofrezcan, es posible que no puedas obtener suficiente dinero prestado para cubrir todos los gastos.

Por eso, algunos renovadores buscan a prestamistas alternos, individuos particulares o compañías que emiten préstamos a corto plazo respaldados por activos reales (como la casa que estás comprando).

Con los prestamistas tradicionales o con los alternos, debes contar con que los costos sean más altos de lo que hubieras pagado para una hipoteca normal.

 

Es importante echar un ojo al presupuesto total.

Si pides suficiente dinero prestado para comprar la casa pero no tienes suficiente efectivo para pagar las renovaciones y contingencias inesperadas, estarás en problemas antes de empezar.

Además del precio de compra, necesitarás dinero para las renovaciones, mejoras, inspecciones y los permisos.

También hay que considerar los costos de ser dueño de la propiedad entre la compra y la venta.

Los costos mensuales de los servicios públicos, el financiamiento, el seguro y el mantenimiento de la propiedad pueden ser muchos.

Tienes que acelerar todo.  Una cosa que aprendes de la tele es que el tiempo es vital.

En mercados competitivos, necesitas moverte rápidamente para evaluar una casa y poner una oferta antes de que otra persona la compre.

Es posible que los renovadores exitosos tengan una licencia de bienes raíces o trabajen con un agente de bienes raíces para tener acceso a un servicio de listas múltiples (MLS por sus siglas en inglés), un directorio de casas en venta.

Otros buscan casas en venta por particulares, (FSBO por sus siglas en inglés) o utilizan campañas de correo directo para encontrar a posibles vendedores.

Una vez que compras la casa, hay otra carrera contra el tiempo para terminar el trabajo y hacer la venta.

Trabajar con un contratista de confianza y un abogado de bienes raíces podría acelerar el proyecto.

Una vez que has desarrollado una relación de negocios fuerte, considera invitar a otros a unirse con tu equipo y ofrecer su trabajo a cambio de parte de las ganancias.

En Resumen:  Renovar casas puede ser rentable, en particular para aquellos que tienen experiencia profesional en bienes raíces, pero no esperes que sea dinero fácil.

Hay meses de trabajo duro en cada renovación sin garantía de éxito.

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