Por Carlos Hernández
redaccion@latinocc.com
Un estudio de la Cal Lutheran señala un modelo económico “fracturado” y miles de millones sin usar.
La crisis de vivienda en California no es solo una historia de rentas altas y casas inalcanzables.
Es, en palabras del economista Jamshid Damooei, un síntoma de un modelo económico que ha ido dejando a más personas fuera del mercado y empujando a familias trabajadoras a una precariedad silenciosa: “pagar techo o pagar todo lo demás”.
Esa fue el mensaje central de la conferencia “California’s Housing Crisis: Roots of the Problem and What Lies Ahead.”, la cual es un evento anual que lleva más de 10 años haciendo Damooei, Catédratico de economía en la Universidad Luterana de California, y Director Ejecutivo del Centro de Economía de Asuntos Sociales (CESI).
El experto presentó hallazgos de un informe de investigación de 155 páginas y una versión de 20 páginas con énfasis en políticas públicas, elaboradas con apoyo de la Ventura County Community Foundation, Economic Development Collaborative y The Portal by Nimi.
El dato que Damooei colocó como punto de partida de la crisis fue el cambio generacional.
“En 1980 casi el 40% de las personas entre 25 y 35 años podía costear una vivienda, mientras que actualmente, solo el 15.5% puede hacerlo”, indicó.
Esta caída, advirtió, “golpea la movilidad social y encierra a más familias en un mercado de renta donde el margen para ahorrar, y salir del ciclo, se reduce”.
Pero el economista insistió en que el problema no se limita a los jóvenes.
Definió la “carga extrema” de vivienda como dedicar 50% o más del ingreso familiar al pago de casa o renta de vivienda.
Bajo ese criterio, indicó, el impacto se concentra en dos grupos particularmente vulnerables: adultos mayores de bajos ingresos (51%) y familias con niñ@s pequeñ@s (47%).
Estos últimos vinculan la vivienda con otro costo que tensiona presupuestos familiares: el cuidado infantil.
La presión se intensifica, argumentó, por gastos paralelos que compiten con la renta.
De acuerdo con el estudio, para una familia con dos hij@s, el cuidado puede representar 33% del ingreso, y “vivir al día requiere salarios de $160,000 o más por hogar”.
“Cuando la mitad del ingreso es para el gasto de vivienda, lo que queda es insuficiente para alimentación, cuidado infantil y calidad de vida produciendo así una economía domestica frágil donde cualquier incremento de renta o gasto médico puede convertirse en crisis”, indicó el experto.
EL INGRESO MEDIO “APENAS ALCANZA” PARA EL MERCADO
El economista recalcó que los datos no buscan describir la vida de la mayoría, sino ilustrar cuánto se han separado los costos reales de la capacidad salarial, incluso para hogares con dos empleos.
En una comparación regional, Damooei ubicó al Condado de Ventura en una posición delicada, pero es la mejor, con respecto al Ingreso Medio del Área (AMI) de condados vecinos.
“El condado de Los Ángeles, que representa el 25% de la población del estado, requiere un 116% del AMI para cubrir los costos promedio de vivienda. El condado de Ventura necesita un 92.4%, mientras que el condado de Santa Bárbara presenta requisitos aún mayores”.
Para Damooei, el deterioro es a largo plazo.
Entre 2000 y 2023, el alquiler aumentó 40% mientras los ingresos crecieron tan sólo un 9%, y esa brecha es una de las claves del enfoque del estudio del economista y su equipo: la vivienda sube más rápido que la capacidad real de pago.
Es así como el estudio señala que para costear un departamento promedio de dos recámaras sería necesario un salario de $47 dólares por hora, que es muy por encima de muchos salarios locales.
MIGRACIÓN: CUANDO LA VIVIENDA SE VUELVE LA CAUSA
El informe también sitúa la crisis como motor de desplazamiento y salida del estado.
Al comparar 2003-2013 con 2013-2024, Damooei sostuvo que el costo de vivienda escaló hasta convertirse en la principal razón para abandonar California.
“Antes, la vivienda ocupaba el tercer lugar… pero ahora supera la suma de la segunda y tercera causas”.
La advertencia no fue solo demográfica.
“Esto debería de preocupar a empresas y organizaciones de todos los sectores, si es que desean ser competitivos”, recalca.
Para explicar por qué el problema persiste, el economista no se limitó a la oferta de vivienda.
SALARIOS, IMPUESTOS Y LA “FINANCIARIZACIÓN”
Señaló causas estructurales como la separación entre productividad y salarios acordes desde 1979, sistemas fiscales con rasgos regresivos y la “financiarización” de la vivienda, es decir, la transición de la casa como necesidad a convertirse en un activo financiero.
Es así como el estudio revela que la crisis se agrava cuando el mercado se rige únicamente por la lógica de “demanda”, entendida como el deseo de comprar más la capacidad de pago, y donde siempre habrá hogares que necesitan vivienda, pero no pueden pagarla.
Damooei indicó que la clave es tratarla como necesidad, no solo como producto de mercado.
Además, en su presentación Damooei presentó un retrato de desigualdad que buscó dimensionar el contexto.
El economista mostró el coeficiente Gini de California, colocándola como uno de los estados con mayor desigualdad y comparó su distribución de ingresos con la de países como Zimbabue y Mozambique.
El coeficiente Gini es una medida estadística para medir la desigualdad de ingresos o riqueza dentro de una población.
El documento también recoge un dato para dimensionar precariedad laboral, donde un ingreso anual de $35,000 se ubica cerca del umbral de pobreza para una familia de cuatro y es aproximadamente equivalente al salario mínimo anual de California ($16.50/hora); en los condados, entre 22% y 26% de trabajadores ganan eso o menos, 22% en el condado de Ventura y un 25.7% en Los Ángeles.
Para el Director, quien ha trabajado para el Departamento de Desarrollo Económico de las Naciones Unidas, ese telón de fondo ayuda a entender por qué la vivienda se convierte en el punto donde la desigualdad económica y social se vuelve tangible.
MILES DE MILLONES EN VALES, PERO SIN USARSE
En un punto que deja preguntas sobre la ejecución y capacidad institucional, Damooei sostuvo que California recibe menos de $7 mil millones de dólares de un total de $74 mil millones en vales de vivienda a nivel nacional; y donde la tasa estatal de uso se mantendría por debajo de 10%.
Para el Condado de Ventura, el documento ubica la tasa en 9.23% y atribuye a Damooei el cálculo de que el condado “pierde aproximadamente $1.2 mil millones de dólares” en fondos potenciales, principalmente por falta de oferta de vivienda capaz de absorber esos recursos.
El señalamiento del experto crítica si el dinero existe en papel, ¿qué parte se pierde por falta de unidades, qué parte por trabas administrativas y qué parte por la resistencia de constructoras a aceptar esos vales?
La reflexión de Damooei fue que no basta con que existan recursos.
“Sin oferta e infraestructura de vivienda que pueda absorberlos, el dinero no se traduce en estabilidad habitacional”, explicó.
VIVIENDA SOCIAL, EL RETO ES IMPLEMENTAR
En cuanto a soluciones, Damooei defendió modelos de vivienda social construida y mantenida por el gobierno y citó casos internacionales.
Mencionó Viena, Austria, donde “entre el 24 y el 25%” de las viviendas son propiedad del gobierno, y subrayó que parte de esa vivienda pública “nunca vuelve al mercado”, lo que crea un control estructural de rentas, y no un monopolio como se está dando ya en California donde consorcios o propietarios particulares pueden acaparar docenas de unidades.
También subrayó que cualquier solución requiere algo más que buenas intenciones, y presentó recomendaciones del Center on Budget and Policy Priorities, incluyendo protección a inquilinos, aumento de oferta de vivienda asequible, sostenibilidad y prevención de la falta de vivienda.
“Ya existen muchas soluciones pero el reto real, y donde suelen fracasar, es el financiamiento y la implementación sostenida, pero esto se puede solucionar con participación comunitaria y buena voluntad política”, indicó el economista.
Incluso al hablar de resistencias locales, presentó un “índice NIMBY” (Not In My Backyard), el cual mide la oposición de la comunidad a proyectos de viviendas asequibles o proyectos de infraestructura, y colocó al condado de Ventura en niveles moderados, insistiendo en la participación comunitaria y el compromiso político.
Y es que dicho indicador sirve como herramienta para identificar posibles riesgos, retrasos o resistencia social en los procesos de planificación y desarrollo.
La conferencia se realizó bajo el marco de CESI, centro académico de Cal Lutheran dedicado a estudiar la dimensión económica de temas sociales.
EXPERTOS OPINAN
En el evento también hubo un panel de representantes de entidades públicas y no lucrativas locales como Linda Braunschweiger, Directora Ejecutiva del Housing Trust Fund of Ventura County; Rudy Espinosa, Director ejecutivo de Inclusive Action for the City; Lucas Zucker, Codirector Ejecutivo de CAUSE; y Tracy McCauley, Directora de Soluciones de Vivienda del Condado.
Braunschweiger explicó que en zonas de alto costo como Ventura, los fondos fiduciarios pueden ser la diferencia entre que un proyecto avance o se quede detenido.
Señaló que el Housing Trust Fund opera como una organización sin fines de lucro independiente con un fondo de préstamos rotatorio para el desarrollo de vivienda asequible, ofreciendo financiamiento para predesarrollo, adquisición de terrenos, construcción y créditos complementarios a tasas por debajo del mercado.
Como indicador del alcance, dijo que el fondo ha otorgado préstamos por $51.5 millones de dólares para 2,100 unidades en el condado.
También defendió el modelo de los fideicomisos comunitarios de tierras (community land trusts), que adquieren terrenos y los mantienen fuera del mercado especulativo para garantizar asequibilidad por periodos muy largos.
AMENAZA DE EMPRESARIOS E INQUILINOS
Por su parte, Espinosa abordó el impacto económico con un ejemplo: para much@s micro y medianos empresarios, el principal problema no es el inventario o la competencia, sino el alquiler de su vivienda.
Aseveró que much@s micro empresarios viven al día y que su dificultad para pagar renta no es un “fracaso individual”, sino el resultado de un mercado que encarece la vida en las mismas comunidades donde invierten y trabajan.
Zucker expresó que la crisis fue causada por decisiones de política pública impulsadas por relaciones de poder, y argumentó que inquilin@s están subrepresentados en los espacios de decisión.
También insistió en la necesidad de protecciones inmediatas: evitar desalojos sin causa, limitar aumentos de renta y ampliar el acceso a asesoría legal y bonos de vivienda.
McCauley enumeró barreras que impiden que políticas estatales se traduzcan en producción real de vivienda, incluyendo costos de construcción, tasas de interés, infraestructura y regulaciones.
También expresó preocupación por inversionistas que compran viviendas unifamiliares y las retiran del mercado de compra para alquilarlas a precios más altos.
“No todas las ciudades pueden cubrir por sí solas todas las necesidades de vivienda y lo ideal es una colaboración regional más estrecha para que las estrategias funcionen en contextos urbanos y rurales”, expresó McCauley.
